Acheter un bien immobilier au Portugal : procédure, taxes, pièges (2026)

Les étrangers peuvent acheter librement un bien au Portugal — aucune condition de résidence, aucune restriction de propriété. Ce qui a changé en 2026, c’est le contexte : depuis la sortie de l’immobilier du Golden Visa en octobre 2023, le bassin d’acheteurs est composé de gens qui achètent pour vivre — d’où un processus centré sur la diligence et les règles de financement, plus sur des règles de programme.

La séquence, dans l’ordre

• Le NIF d’abord — sans numéro fiscal, pas d’acte ; obtention possible avant l’arrivée via un représentant
• Ouvrir un compte bancaire portugais — virements et véhicule de la caution
• Contrat de promesse (CPCV) — fixe le prix, les conditions et l’acompte (souvent 10–20 %) ; l’inexécution a des pénalités définies
• Diligence — le notaire ou l’avocat vérifie la caderneta predial, la licença de utilização, les hypothèques et les travaux non autorisés
• Acte notarié (escritura) — ou à distance par procuration — puis enregistrement au registre foncier

La pile fiscale de l’achat

Prévoir au-delà du prix : l’IMT (droit de mutation) est progressif (grosso modo 1–7,5 % selon tranche et usage), le droit de timbre 0,8 %, le notariat et l’enregistrement 1 000–2 000 €, et en cas de crédit, le timbre sur le prêt 0,5–0,6 %. L’IMI annuel tourne autour de 0,3–0,45 % de la valeur locative cadastrale ; au-delà de 600 000 € de valeur patrimoniale s’ajoute l’AIMI. Si vous revendez plus tard, une retenue à la source s’applique aux vendeurs non résidents — connaître cette mécanique avant la première offre paie l’avocat.

Là où les acheteurs perdent de l’argent : extensions non autorisées, terrains ruraux à restrictions de construction, titres successoraux compliqués et promesses de vente « décoratives ». Un avocat local à 1 000–2 500 € pour une diligence complète est la ligne la plus rentable du budget. Repères de prix par région : coût de la vie 2026.

Autres guides pratiques en français