Immobilien kaufen in Portugal: Ablauf, Abgaben, Stolperfallen (2026)
Ausländer dürfen portugiesische Immobilien frei erwerben — keine Aufenthaltsvoraussetzung, keine Eigentumsbeschränkungen. Was sich 2026 geändert hat, ist der Kontext: Seit dem Immobilien-Aus des Golden Visa im Oktober 2023 besteht der Käuferpool aus Menschen, die zum Wohnen kaufen — deshalb stehen Due Diligence und Finanzierungsregeln, nicht Programmregeln, im Zentrum des Prozesses.
Die Reihenfolge, Schritt für Schritt
- Zuerst die NIF — ohne Steuernummer keine Beurkundung; vor der Einreise über einen Vertreter erhältlich
- Portugiesisches Bankkonto eröffnen — für Überweisungen und als Vehikel der Anzahlung
- Vorvertrag (CPCV) — fixiert Preis, Konditionen und Anzahlung (üblich 10–20 %); Vertragsbruch hat definierte Strafen
- Due Diligence — Anwalt/Notar prüft caderneta predial, licença de utilização, Grundpfandrechte und illegale Anbauten
- Beurkundung (escritura) beim Notar — oder remote per Vollmacht — danach Registrierung im Grundbuchamt
Der Abgabenstapel
Neben dem Preis einplanen: Die IMT-Grunderwerbsteuer ist progressiv (grob 1–7,5 % je Stufe und Nutzung), Stempelsteuer 0,8 %, Notar und Registrierung 1.000–2.000 €, bei Finanzierung Stempel auf den Kredit 0,5–0,6 %. Die jährliche IMI läuft auf 0,3–0,45 % des Bewertungswerts; über 600.000 € Bewertungswert kommt AIMI hinzu. Verkaufen Sie später, wird bei nichtansässigen Verkäufern ein Einbehalt auf den Erlös fällig — die Mechanik vor dem ersten Angebot zu kennen, bezahlt den Anwalt.
Wo Menschen Geld verlieren: illegale Anbauten, Bauland mit Beschränkungen, komplizierte Erbschaftstitel und „dekorative“ Vorverträge. Ein lokaler Anwalt für 1.000–2.500 € mit vollständiger Due Diligence ist die beste Budgetzeile des gesamten Kaufs. Preisrahmen je Region: Lebenshaltungskosten 2026.
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